承租人拖欠房租或租赁期届满后未按时交还房屋，是房屋租赁合同纠纷中常见的问题。租赁期届满，承租人既不续租，也不搬离，出租人能否停水停电呢？

近日，北京市东城区人民法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件中，租赁期届满，承租人未续租却仍占有使用房屋，出租人停水停电，承租人主张停电导致冰箱内存有的虫草损坏，因出租人已尽到提前通知义务并预留了合理准备时间，承租人有自行防止损失发生的义务，法院判决双方租赁合同解除，驳回承租人主张损失的诉请。

租赁期届满不续租也未搬离 房主停水停电

2021年5月12日，李某就某房屋与丁某签订房屋租赁合同，约定租期为1年，李某交纳了租金及押金。2022年5月8日，丁某曾询问李某是否续租，李某表示要先续着。后双方曾多次沟通过腾退房屋或续签合同的事宜，均因李某自身原因既未腾房亦未续签合同，在此期间，李某仍租住在该房屋内。自2022年6月12日起，李某出现拖欠房租的情形，丁某多次通过微信、电话、短信等方式催促李某缴纳房租并搬离案涉房屋，李某始终未缴纳房租，也未搬离涉案房屋。

2022年11月21日，丁某再次电话联系李某催促缴纳拖欠房租，并要求其腾退案涉房屋，否则将采取停水停电措施。2022年11月24日，丁某向李某微信发送书面通知函，并将书面通知函张贴于案涉房屋。书面通知函明确载明丁某与李某的租赁关系于2022年11月24日解除，责令其于30日内搬离涉案房屋，如逾期未搬离将采取停水停电措施，并附上了李某所拖欠的租金数额清单。但李某始终未予理睬。2022年12月31日12：16，丁某要求物业对涉案房屋停水停电，当日12：41开始停水停电；2023年1月3日15：58恢复供电，2023年1月7日16：17恢复供水。

丁某起诉至东城法院，请求判决解除与李某的租赁关系，要求李某腾退房屋交还给自己。李某同意解除合同并腾退房屋，但表示希望法院给予合理时间准备，同时李某表示，其在涉案房屋的冰箱中存放了大约150克虫草，因停电导致虫草泡水后无法食用。李某提起反诉，要求判令丁某赔偿其损失103488元，但未提供原始购买凭证或实际存放虫草的相关证据。

丁某则认为，双方的租赁关系于2022年11月24日解除，为保证房屋安全停水停电是合理的，自己履行了提前通知义务，李某有充分的时间处理物品，不同意赔偿。

合同解除后提前通知并预留时间 停水停电并无不当

东城法院经审理认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。现出租人丁某要求解除合同并腾房，承租人李某亦表示同意，因此法院判决确认原告丁某与被告李某之间的房屋租赁合同关系解除，李某腾退案涉房屋交还给丁某。

关于李某索要赔偿的请求，法院认为，李某多次违反双方协商的约定，未签订续租合同或腾房，且在多次催告后仍未按期缴纳租金，丁某在提前通知被告方的情况下采取断水断电措施进行维权，并无不当。李某从未告知丁某在涉案房屋内存放有虫草，亦未提交购买的相关证据证明存放了虫草，且即使李某在涉案房屋内存放了虫草，在李某提前告知停水停电后其亦有自行防止损失发生的义务，法院判决驳回李某主张虫草损失的反诉请求。

一审宣判后，李某不服判决，提起上诉，二审维持原判。该案判决现已生效。

法官提示出租人应在合理范围内自助自救

在签订租赁合同时，双方可以事先约定出租人在房屋租赁合同提前解除或者到期终止后采取停水停电措施的权利，并明确采取停水停电措施的具体流程。如需在房屋租赁合同到期终止或提前解除后采取停水停电措施时，应注意确保房屋租赁合同已经到期或者提前解除，如因承租人违约，出租人单方解除合同时，应当注意核查确保具备解除合同的条件。

停水停电可为但需慎为，房东止损要有度。《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人在房屋租赁合同终止后承租人拒不交还房屋的，承租人占用房屋不具有合法性，出租人没有义务为承租人再提供状态良好的房屋，采取的停水停电措施可以认为属于出租人的自助自救行为而不属于侵权行为。但出租人采取的自助自救措施应控制在合理的限度和范围内，应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，包括事先通知物业使用人、承租人、给予合理的准备时间，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

法官也提醒承租人，房屋租赁期届满后，应就是否续租等问题与出租人协商达成一致。不续租应按约履行合同解除后交还房屋等义务，如在合理期限内未交还房屋，可能承担由此产生的不利后果。如确有贵重物品存放在房屋内，应提前告知出租人，并尽快妥善处置贵重物品，防止损失发生。