刘某购买了杨某名下位于北京市房山区某小区的一套房屋，已经支付了全部购房款并居住在房屋内。但杨某迟迟不给刘某办理房屋过户手续，导致刘某的合法权益无法实现。刘某将杨某诉至法院，要求杨某将房屋过户到自己名下。在诉讼过程中，刘某与杨某通过协商达成一致意见，法院于2019年10月10日作出民事调解书，约定杨某在调解书送达后3个月内将房屋过户到刘某名下，房屋过户所需费用由刘某承担。3个月后，履行期限届满，杨某仍未将房屋过户至刘某名下。2020年2月2日，刘某向法院申请强制执行，要求将房屋过户至自己名下。但在执行过程中，法官发现该涉案房屋已分别于2020年1月3日、1月14日、2月5日由不同的法院予以查封，导致房屋无法强制过户。

针对刘某遇到的“难题”和网友们普遍感到疑惑的问题。京小槌为大家进行了详细解答。

问：刘某购买的房屋迟迟不能过户到自己名下，刘某应当如何实现自己的合法权益？

答：刘某应当对该房屋上的查封措施向法院提起执行异议，针对不同法院作出的查封措施应当向不同的查封法院提出。

提出执行异议后，会出现两种结果：一是异议成立，解除查封；二是异议不成立，裁定驳回执行异议申请。

在人民法院作出驳回执行异议裁定申请时，刘某可向法院提起执行异议之诉，进入诉讼程序，对该房屋进行确权。

当人民法院确认刘某对该房屋享有所有权时，对于该房屋上的查封措施应当予以撤销。撤销后，可以将房屋过户至刘某名下。

问：如何区分执行异议与执行异议之诉？

答：执行异议有两种情形。

一是当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，向负责执行的人民法院提出执行异议，要求人民法院撤销或改正执行的请求。

二是案外人在执行程序终结前，对被执行的全部财产或部分财产主张权利并要求人民法院停止执行或变更执行的请求。

执行异议保护的是程序利益。

在上述案例中，刘某属于当事人，应对人民法院在房屋上采取的查封行为提出执行异议，请求人民法院对查封行为予以撤销。

当执行异议被人民法院裁定驳回后，刘某才可以向人民法院提起执行异议之诉，也就是说执行异议是执行异议之诉的前置程序。

执行异议之诉是一种实体上保障权利的救济方法，目的在于确认标的的归属后有效的阻止执行。

刘某在提起执行异议之诉对房屋进行确权后，能够使该房屋上的查封措施予以撤销，实现自己的合法权益。

问：能否依据执行异议之诉的胜诉判决向法院申请强制执行？

答：刘某应当依据原来的调解书向法院申请恢复执行。在法律上，明确区分确认之诉和给付之诉。

确认之诉是指原告要求法院确认其与被告之间是否存在民事法律关系的诉，只是请求法院对当事人之间的争议处于不确定状态的民事法律关系作出肯定或者否定的确认，并不需要法院裁判一方作出给付行为，如判决房屋归原被告某方所有、要求对方在房产证上加名注明共有情况等。

而给付之诉是指原告请求法院判令被告履行一定民事义务的诉。通过诉讼，原告实现其给付请求权，比如请求对方赔偿损失、返还财产等，这类胜诉权可以通过法院来申请强制执行实现。

因此，在上述案例中，人民法院在执行异议之诉中作出的判决为确认之诉，不能作为申请强制执行的依据。

问：应当如何减少该类案件带来的损失？

答：在刘某与杨某调解的案件中，双方之间的履行时间、履行期限、履行方式等虽然通过意思自治来实现，即双方达成合意即可。但在诉讼中，还是要及时积极的采取财产保全措施，避免遭受严重的损失。

财产保全分为诉前财产保全、诉中财产保全及执行中的保全。

为了保障将来生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，利害关系人在诉讼前或者诉讼中，应及时向有管辖权的人民法院申请采取保全措施，避免在提起执行异议和执行异议之诉时（尤其是向多个法院提出时），因为时间过长、诉讼成本过高，使自身权利遭受损失。