我们的日常生活中离不开衣食住行，在北京生活，“住”则占据了重要位置。由于城区内存在一些老旧小区，物业公司新旧更替，业主时有变动，物业公司与业主的纠纷也逐渐增多。一些业主面对物业公司提供服务有瑕疵时拒绝缴纳物业费，物业公司无奈之下只得诉至法院。物业公司的主张是否适当？业主应当如何维护自己的合法权益？在日常生活中应当注意哪些与物业有关的问题？下面海淀法院法官通过三个案例，向大家介绍一下近年来常见的拒交物业费事由及处理情况。

　　　　　　　　 认为物业服务内容收费标准不明确，能否拒交物业费？

　　刘先生是一名老国企退休员工，30年前单位宿舍由西长安街回迁到三环某小区，入住时单位承诺由单位负担物业费并一直为其交纳。2015年1月1日，单位根据《关于在京中央和国家机关职工住宅物业管理和供热采暖改革意见》文件要求，不再缴纳或报销职工的物业服务费及采暖费，由业主个人向物业服务及供热单位缴纳物业服务费及采暖费。但刘先生依旧认为应当由单位为其交纳物业费而拒交物业费，物业公司诉至法院。刘先生主张其与物业公司之间没有签订合同，物业公司收费没有依据、收费过高等理由进行抗辩。

　　法院经审理后认为，物业公司受刘先生原单位和开发商的委托对刘先生所住小区进行物业服务，虽然没有与刘先生签订直接的物业服务合同，但双方之间形成事实上的物业服务合同关系，刘先生应交纳相应物业费。对于收费标准，因物业公司提交了北京市政府的相关文件，充分证明其收取物业费的服务项目、费用构成及收费标准的合理性，故双方对于物业费标准虽未约定，但根据相关文件，且双方已形成事实的物业服务关系，上述费用为物业服务过程中所需支付的费用，刘先生应向物业公司交纳上述费用，法院支持了物业公司的诉讼请求。

　　法官提示：

　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此在本案中，刘先生认为其未与物业公司签订合同的抗辩不成立；根据《解释》第五条之规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，本案中物业公司举证证明了其收费标准均符合法律法规和北京市相关文件的规定。如果认为物业公司违规收费，则可以要求物业公司对收费标准予以解释说明，如果其确实违反了物业合同或法律法规的规定，则可以提出抗辩。

　　　　　　　　　　　　新旧物业交接后，已交的物业费如何处理?

　　某小区物业公司更换，原物业公司A公司在两年合同期限届满后依约撤出该小区，B公司经小区业主大会选聘进入小区。之后在A公司清理该小区过去两年物业欠费期间，发现B公司收取了部分业主前两年的物业费，在此期间A公司从未授权B公司收取上述费用，于是联系B公司与其对账确认后签订了《协议书》，约定由B公司返还A公司该部分物业费，但B公司经多次催要后未依约返还相应费用。于是就该部分物业费，A公司同时起诉了业主和B公司。业主认为其已按在小区内公示的通知履行了缴纳物业费的义务，而B公司认为其所收取的物业费是按照约定向业主预收的物业费，没有义务退还给A公司，应退还给业主。双方对于争议物业费的退还无法协商一致。

　　法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。A物业公司与B物业公司签订了《协议书》，双方之间成立合同关系，该合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于争议物业费，双方已签订协议明确了具体数额，在A公司提供相应服务且未向业主收取该部分物业费的情况下，现A公司要求预收该部分费用的B公司退还该部分费用，法院予以支持。A公司要求业主再次交纳该部分费用，于法无据，故不予支持。

　　法官提示：

　　依据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。业主预交的物业费的交接问题属于新旧物业公司之间的交接工作范围。B公司收取了A公司在小区服务时间内的物业费，应当予以退还，且双方已成立合同，合同关系是双方的真实意思表示，应按照《合同法》之规定履行合同。业主在小区物业公司有变动时，应当予以注意，在交纳物业费时询问清楚，按照服务时间进行交费；物业公司新旧交接时应当做好交接，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，同时按照服务时间对收取的物业费划分清楚，避免纠纷产生。

　　　　　　　　　　　　 物业服务不到位，能否不交物业费？

　　王先生在某小区居住，未交纳近两年的物业费，物业公司多次催收无果故诉至法院。王先生辩称，物业公司服务存有问题，如垃圾清理不及时等，故拒绝交费。

　　法院经审理后认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。物业公司为王先生之房屋提供物业服务，王先生应当履行交纳物业费的义务。现物业公司要求王先生支付未交物业费，法院予以支持。王先生虽辩称物业服务不到位，但并无充分证据予以佐证，故法院对其辩称不予采纳。

　　法官提示：

　　物业公司与王先生之间存在事实上的物业服务合同关系。本案中的王先生与物业公司是物业服务合同的相对方，物业公司为王先生提供了物业服务，在无证据证明物业服务不到位的情况下，王先生应当支付相应的物业费。

　　许多业主在拒交物业费的案件中主张物业服务存在一定的问题，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。只有通过各方的共同努力，才能营造更加和谐美丽的小区环境。