案情回顾：

　　A供暖公司自2013年5月入驻小区为该小区提供供用热力服务。B物业公司系该小区物业服务公司，为该小区提供物业服务，其物业用房接受A供暖公司的热力服务，但从未缴纳过任何费用，故供暖公司起诉至一审法院，要求判令物业公司向其支付供暖费。

　　物业公司辩称，物业办公用房是小区业主共有，业主在缴纳暖气费的时候已经交过物业办公用房的供暖费。同时，双方对物业办公用房的实际供暖面积存在争议。

　　审法院认为，首先，物业公司作为物业用房的使用者，实际享受了供暖公司的供热服务，物业公司应当交纳相应的用热费用；其次，物业用房并不属于住宅公摊的面积，相应的供热费用不应由小区业主负担。一审判决，物业公司向供暖公司支付供暖费。一审法院以现场查勘的面积确定了物业办公用房的实际面积。

　　一审法院判决后，供暖公司和物业公司均不服，提起上诉。

　　二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：

　　一、是否签订书面合同并非判断当事人之间是否形成合同法律关系的绝对标准，从当事人已经作出的民事行为能够推定双方有形成合同关系意愿的，也应当认定合同成立，双方即形成事实合同关系。

　　本案中，供暖公司通过与小区开发商签订《供热运行委托合同》，成为该小区供暖服务的提供者，为涉案小区提供了供暖服务，而物业公司作为物业用房的使用者，也已实际享受到供暖公司提供的供热服务，并未对供热服务表示拒绝，故，双方已形成事实上的供热合同关系，双方应受合同约束。

　　二、根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，若由小区业主承担物业公司物业办公用房的供暖费应经小区业主共同决定并同意，同时，小区业主请求公布、查阅相关费用缴纳情况，应及时向业主公开，维护业主的知情权。

　　《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　本案中，物业公司主张，物业办公用房是小区业主共有，业主在缴纳暖气费的时候已经交过物业公司物业用房的供暖费。对此，法院认为，首先，根据供暖公司与开发商签订的《锅炉供热运行委托合同》第三条“由乙方（供暖公司）直接向热用户收取”，以及第四条“负责与热用户签定供用热协议，热用户包括：住户、商户、物业用房”的约定，物业公司的物业用房属于热用户，即在应缴纳供暖费的范围内。其次，物业公司已实际享受了供暖公司提供的供暖服务，按照“谁使用，谁交费”的原则，物业公司应缴纳相应的供暖费。最后，根据涉案小区《房屋土地测绘技术报告书》显示，难以认定诉争供热面积属于小区住宅分摊范围内，且即使在分摊范围内，物业公司亦未提供相关证据证明由小区业主承担物业公司物业用房供暖费，已经业主共同决定并同意，并经业主请求，及时对费用交纳情况进行公开。故，应由物业公司承担其使用的物业用房的供暖费。

　　关于办公用房供暖面积的确定，应以供暖服务的实际使用面积为依据，即以一审法院现场查勘的面积为准。