日耳曼法是指五至十一世纪西欧早期封建制时期适用于日耳曼人的法律。日耳曼法由原有社会的习惯法发展而成，同时也受到了罗马法和教会法的影响。日耳曼法虽融合了日耳曼民族各个部落的习俗、惯例与罗马的成文法典，但因其为习惯法集合的这一特点，日耳曼法与后者不同，并没有关于财产、物以及所有权抽象化的概念和完整的体系化的制度，它更多的保留了本文化下产生的法律制度与理念。但这并不表示日耳曼法是落后的，而只是说明其为一种不同的法系，诠释了一种不同的制度。这也延伸出了在日耳曼法中对土地和土地利用的具有自身特色的相关制度。

　　　　　　　　　　　 日耳曼法中土地权利制度的核心：Gewere

　　首先，日耳曼法存在对动产与不动产的区分，而其中不动产必须具有不可转移和不易灭失两个属性，这就将易于毁损的房屋排出在外，而使不动产主要指土地而言。其次，日耳曼法中物权制度的核心为“Gewere”制度。日耳曼法继承了罗马法中对物之诉与对人之诉的 区分模式，但与罗马法不同的是，这其中对物之诉的核心是“Gewere” 这一状态。这就意味着若想要产生对土地这一不动产的对世的效力，则需要达到对土地的“Gewere” (占有) 状态。而何为“Gewere”，在土地方面而言即是指，其一，对土地的“Nutzung” （用益）之形式，其二为对土地的权利主张。这其中，最具有特色的就是用益的形式，这种用益即包括不动产的直接收益也包括间接的收益，如地租、赋税。这就导致了只要在土地上为一定收益行为，即有可能产生某种“Gewere” （占有）状态。这就形成了日耳曼法上一个核心和显著地特征，即同一个不动产上，自不防有数个Gewere（占有）同时成立。这种一个土地上的多个占有人，都可以依据某种占有状态而期待一种物的对世的保护效力。同时，日耳曼法中并不设置所有与占有的对立，而是仅有Gewere制度一端。这种“Gewere”虽不是一种权利，但物权全部通过 Gewere 的外观来展现，而且只有采取 Gewere形式所体现的财产权利才被视为物权，并作为物权受 到保护。这种制度的实质是对土地的事实状态和利用效益的重视。再次，这种“Gewere”制度也与日耳曼法中的土地所有制度相关联，只是这种所有制度中的“所有权”区别于罗马法中的所有权，这种所有权是以前文中的用益为中心的。具体而言，第一，不同于罗马法中所有权与使用他人之物获得收益的他物权之间的区分，日耳曼法中土地上的一切利用权，都是独立的，强调彼此之间存在的是量的差异，即被分割的利用权，如租佃人、用 益权人、封臣使用权与收益权与完整的使用权、收益权和处分权并无质的不同，而只是，对土地支配范围有大小强弱之差而已。第二，这也使得日耳曼法中的所有权并没有抽象的概念，而都是一种具体的区别，例如完全的所有权和不完全的所有权，自由的所有权和有负担的所有权。第三，在一个土地上的不同所有权之间互相并不排斥，可以同时成立。可以存在上级所有权与下级所有权，这也是日耳曼法中重要的一个土地制度，即分割所有权制度。第四，不存在现代法中我们熟知的“一物一权”原则，日耳曼法中在一个土地上存在着团体支配的土地共制度。而这种共有制度亦非一个所有权的分割，而是团体与个人权利的结合。第五，也因上述两种土地制度，日耳曼法中的土地权利具有私法权利与公法的义务结合的特点。这正如德国学者吕克特所评价“Gewere的发展的脉络是日耳曼法中所有权发展的脉络”。

　　　　　　　　　　　　　 日耳曼法中主要的土地权利制度

　　1、土地的分割所有权制度

　　分割所有权是指封建领主或地主对土地享有的管理权与处分权，谓之为上级所有权；耕作者对土地进行使用与收益，并向领主或地主独有一定给付义务，如支付地租、佃租或其它代偿义务，谓之为下级所有权。而二者均为土地的所有权人，上级所有权与下级所有权共同构成一个完整的所有权。

　　2、土地的团体所有权制度

　　团体所有权分为总有与合有两种形式，二者都是对管理、处分、使用、收益权能的划分，并都因此种团体性而具有身份性，即因团体成员身份而取得土地权利同时在转让上具有身份限制。总有制度中，在团体内部规约的约束下，团体享有管理权与处分权，而内部成员享有使用权与收益权。 这种典型的总有制度即是马尔克制度。在日耳曼人由游牧转入定居的过程中，依据血缘关系形成了一定的行政级别的定居地，由小至大有村、百户、区。其中 划归为每一个村的土地成为马尔克，而这之中耕地、林地、牧场都属于共有地，而只有在家庭房屋周围由围墙限制住的土地为家庭私有。共有的土地上，团体成员享有使用与收益，而这种利用权受到团体支配权的限制。合有制度中的各所有人则均享有使用、收益、管理和处分的全部权能，但这种拥有是一种潜在的拥有，其只有在团体解散后得为实现。

　　3、土地转让制度

　　这种具有很强团体主义意识的土地制度是为了维护一种土地利用的稳定和交易的安全性，在这样的诉求下土地的转移制度也重视这一点。在日耳曼法中，土地的转移采取公示主义。不仅需具有主观上转移土地的合意，同时需具有公开的交付行为。这种交付行为包括公开的意思表示和象征性的交付。这包括在一定数目的证人证实下为合意表示和给付象征土 地的物品予受让人，如土块、树枝、长矛、弓箭。在日耳曼法的后期，公示方法有了变化。随着封建制的发展，王权的强大，土地的让与形式为裁判让与，系当事人至法庭向审判官为让与的意思表示，在经过法庭的公示催告程序后，得为土地转移。

　　4、其他土地权利制度除上述制度外，日耳曼法中还存在公法与私法结合的土地制度。如农民与封建主之间的地租与赋役制度，隶属于封建主的农民，占有封建主所有的土地，缴纳地租，履行赋役，同时受封建主的行政上与司法上的管理。这也被学者归纳为“土地负担”或“不动产负担”制度以及封土制度，即封主将土地“恩给” ( Beneficium) 予受封者，受封者获得封地主人的权利，同时履行给付少量地租和主要是军事效忠的义务。这种恩给制度又称为采邑制度，这种制度的公私法结合特点更为突出，封地权利的转移不仅包括对土地自身 的收益，还包括其上的各项行政、财政及司法权力，履行的义务也不仅是一种租金的给付还包括一种属人关系的效忠。