抗辩理由三：合同过期或者没在合同上签字，与物业公司没有关系

　　典型案例（1）

　　北京甲物业管理有限公司（简称甲物业管理公司）是某小区的物业服务公司。初某系该小区业主。2015年甲物业管理公司将初某诉至法院，要求其交纳2012年1月1日至2012年12月3日的物业费共计2109.16元。初某辩称其没有跟物业公司签订物业服务合同，不应该交纳物业费。经审理查明，开发建设单位北京某房地产开发有限责任公司（甲方）与甲物业管理公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，将该小区的物业服务委托给原告，前期物业服务期限为自2010年6月7日至业主委员会成立之后代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

　　法官说法：

　　在业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，因良乡某小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，故该小区建设单位与原告所签订的前期物业合同合法有效，对初某具有约束力。初某与开发建设单位签订的《房屋买卖合同》已包含前期物业管理的相关事宜。初某以未签订独立的物业服务合同为由拒绝交纳物业费，理由不能成立。

　　法条索引：

　　《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　《物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　典型案例（2）

　　北京市乙物业管理有限公司（简称乙物业公司）负责北京市房山区某号院的物业管理工作，姜某系该小区业主。2015年乙物业公司将姜某诉至法院，要求其交纳2011年1月至2014年12月的物业费共计2137.23元。姜某辩称，其与乙物业公司签订的物业服务合同已经于2010年过期了，现在双方不存在合同关系，不同意交纳物业费。

　　法官说法：

　　事实合同是指平等主体通过一定的事实行为而形成的合同关系，即双方在事实过程中形成了一致的意思表示而建立了债权债务关系。本案中，乙物业与姜某签订前期服务协议，该协议于2010年1月31日到期。服务期满后，双方虽未签订书面物业服务合同，但乙物业继续为姜某居住小区提供物业管理服务，姜某享受了物业服务，双方之间已经形成事实上的合同关系，所以姜某不能已双方没有签订书面物业服务合同，拒绝交纳物业费。

　　要意延伸：

　　传统合同法理论，合同只能依当事人意思表示一致的缔结方式而成立，意思表示不生效、无效或被撤销时，所订立的合同亦失去效力，不复存在。在事实合同关系中，对传统合同法中的当事人意思表示进行了一定弱化，强化了合同成立的事实过程。一方给付或者提供服务，另一方接受的，在事实过程中双方已经达成了意思表示一致，可认可双方建立了事实合同关系。事实合同的效力适用合意合同的法律规定。