日前，随着各地“最牛楼顶别墅”的新闻频繁见诸报端，小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题再次引起了人们的关注。司法实践中，何为物业公共区域？何为“违章建筑”？对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，物业公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？这些问题亟待澄清。

　　案例一：业主楼顶露台私盖阳光房 法院判限期拆除

　　案情回放：王刚为新华小区业主，新华物业公司为上述小区提供物业管理服务。期间，王刚在未经规划部门批准的情况下开始施工，于房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房一处，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业公司据此诉至法院，要求王刚立即将搭建的阳光房拆除。王刚则辩称露台由他单独使用，自己有权对露台上进行加盖，故不同意物业公司的诉请。法院经审理后，支持了新华物业公司的诉讼请求。

　　法官评析：首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。（2）物理上专属于特定房屋。（3）销售合同有约定。即建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

　　其次，应明确何为违章建筑。违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故王刚理应立即拆除违章建筑。

　　案例二：业主占用绿地扩大阳台面积 法院判限期拆除

　　案情回放：李欣为金府小区业主，金府物业公司为该小区物业服务企业。入住小区之始，李欣与金府物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物业公司与李欣协商未果，遂起诉至法院，要求法院判令李欣限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业公司的诉讼请求。

　　法官评析：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

　　案例三：业主起诉邻居私搭乱建 法院判限期拆除

　　案情回放：宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了自己房屋的通风和采光，故诉至法院。法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

　　法官评析：根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。上述案件中，宋晓私搭乱建的行为明显违反法律关于相邻关系的规定，侵犯了邻居王辛的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。

　　法官提醒：在处理此类事件中，应当积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以提起诉讼。物业公司进行制止既是权利，同时也是义务，物业公司怠于履行制止义务的，负有管理不当的责任。