物业服务不到位　物业费用可酌减

　　一、案情简介：

　　陈某居住的小区属于某物业公司物业管理的服务范围。陈某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定陈某应缴纳物业费每月每平方米0.55元，保安费每户每年60元，垃圾清运及消纳费每户每年96元。但陈某从2008年8月至2011年4月间并未依照合同中的约定按时交纳相应的费用，物业公司经过多次催要无果，遂将陈某诉至法院，要求陈某支付上述期间所拖欠的物业费、保安费、垃圾清运及消纳费等各项费用共计2000余元。

　　在案件审理的过程中，陈某辩称，物业公司的物业管理服务不到位，物业公司曾拒绝维修他家的卧室窗户、漏水太阳能热水器、暖气，因此不同意向物业公司支付物业费。陈某对其抗辩提交了有双方签字的维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函作为证据。

　　法院经审理认为，根据陈某提交的证据证明物业公司没有按照约定提供相应的服务，对于他主张的物业费，法院予以酌减，最终判决陈某向物业公司支付各项费用1000元。

　　二、法官讲法：

　　根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某与物业公司签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，产生相应确立双方物业服务合同关系的法律效力，该协议为规范业主与物业公司之间物业服务权利、义务关系的依据，双方均应依照合同履行各自的义务。根据2007年8月国务院修订的《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用的义务。物业公司依照法律的规定和合同的约定，向业主主张物业管理费，如果能够证明自己已经依约履行了义务，应该得到支持。但是陈某作为业主提出了抗辩，认为物业公司的服务没有达到合同约定的要求，应当由其提供的服务未予提供，并对此提交了维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函，能够证明就热水器的维修、暖气的维修曾进行过协商，但是未给陈某进行维修的事实。法院对证据及事实审查后认为，业主所举出的证据能够证明物业公司的服务存在一定的瑕疵，因此根据法律规定及公平原则采纳业主的主张，对物业公司的物业管理费进行了酌减。

　　三、法官提示：

　　业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在物业公司起诉业主的诉讼中，拖欠物业费是较常见的诉由。一般情况是物业公司认为己方提供了符合双方约定的物业服务，而业主应交纳与服务等价的、合同约定的物业费。而业主通常会抗辩己方之所以不给付合同约定的服务费，是因为物业公司的服务不符合合同约定，没达到业主的满意程度，因此业主不支付物业费是正当的。此时，业主的主张证据是否扎实、充分就特别重要，证据是决定法院是否采纳业主的抗辩，是否减免物业费的重要因素。如果法院认为证据能够证明物业公司的物业服务存在瑕疵，根据公平原则、物业公司存在违约责任等法定事由，判决酌减物业费。

　　因此，在生活中，如果业主认为物业公司提供的服务并没有达到合同中约定的标准，可以对此搜集相关的证据，如果证据确实充分，是可以减免一定费用的。但是也要告诫大家一下，拖欠物业费不是正当的维权途径，因为交纳物业费是业主的义务。如果认为物业公司提供的服务不符合标准，可以采用与物业协商或者进行诉讼等正当有效的途径解决，不要因为没有履行自己义务而成为被告，让有理变成没理！