生活中，经常有人在网上发帖或聊天中吐槽物业公司，不是收了高价物业费却没提供优质服务，就是没及时修理公共设施给人带来不便，再不就是拖着不交物业费被物业公司追债……总之，业主与物业公司之间永远都有扯不清的矛盾。

　　随着物业服务行业的不断发展壮大，物业服务合同纠纷作为一类诉讼大量的涌入法院。对业主而言，保障居住房屋的安全、舒适，满足居住条件是“安居乐业”的前提和基础，因此物业管理服务对广大业主来说是一项非常重要的服务。在物业与业主的服务合同中，业主作为消费者，在交纳了相应的服务费用后有权对物业公司服务质量提出要求，而物业公司也应当在自己的职责范围内给业主创造良好的生活环境。但是在现实生活中，物业公司在收取了物业费以后确实依约提供服务了吗？业主对于物业公司的服务又是否满意呢？央视曾就这些问题做出过调查，有七成业主对物业公司提供的服务不满意。去年6月，新浪网也曾发起了类似的调查，有近五成的业主对此表示非常不满意，只有不到两成的业主表示满意。通过这些调查，可以看出业主对物业公司的评价实在是不容乐观。

　　有人说，物业就像一个大管家。本来，有了这个管家我们的生活应该过得更好、更舒适，但是现在的实际情况是，多数业主觉得自己都碰上了“不负责”的管家。原本应该是唇齿相依的关系，却由于层出不穷的矛盾而使双方的关系走向了恶性循环。今年的“3•15”消费者权益保护日，北京铁路运输中级法院的法官们就来和您说说业主与物业公司的那些事儿。

　　　　　　　　对公用设备管理不善 造成损失要赔偿

　　一、案情简介：

　　王某所住的小区于2003年建成并交付使用，承担小区物业管理服务的是A物业公司。物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同中约定：物业服务包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，但是不包括供气、通讯、有线电视的维护责任，供热方面只承担单元门内的维修责任，如果物业公司有确切证据证明属于自己管理范围之外的情况，可以不承担责任。2009年12月18日，王某家厨房的热水逆止阀突然崩裂，生活热水外泄，造成王某屋内地板被泡、墙面和顶棚被热水蒸气熏湿，造成家具等多种物品受损。王某多次要求物业公司对所受损失进行赔偿，物业公司都没有同意。因与物业公司和开发商多次协商不成，王某将两个公司诉至法院，请求法院判决两个被告连带赔偿其家具损坏费用、拆除损毁的装修所需费用、重装费用、搬运费、另租房费用等各项损失共计126287元。

　　在法院审理的过程中，经过查证，小区生活热水由物业公司自供，崩裂的热水逆止阀是安装在生活热水系统设施上的阀门，王某入住时就已经安装到位，从现场遗留的热水逆止阀来看，有明显锈蚀。王某认为，位于其家中的中控冷热水井（包括生活热水系统设施在内的各种水管的管井）属于小区公共设施，根据约定物业公司对此具有及时维护、保养的义务，而该次热水泄露是由于热水逆止阀生锈所致，因此物业公司并没有尽到自己的义务，应当赔偿他的损失。另外，小区开发商未尽到合理设计的审慎义务，使房屋存在设计缺陷，导致中控冷热水井这一公共设施被设计在了业主屋内，这也是造成损害结果发生的重要原因，因此小区的开发商也应承担相应的责任。物业公司则认为热水逆止阀不在物业服务的范围之内，物业公司不负责维护、管理和保养，只有在业主报修时，其才能对该中控冷热水井及逆止阀进行维修。开发商也坚持认为自己没有责任，不能赔偿王某的损失。

　　经过一、二审法院的审理，法院最终判决物业公司赔偿王某装修损失、家具损失、物品拆装搬运损失、租房损失共计34240元，驳回王某的其他诉讼请求。

　　二、法官讲法：

案例中的热水逆止阀属于业主共用设施设备，按照物业服务合同的约定，物业公司对此设施设备负有日常维修养护、运行和管理的责任，而且，物业公司并没有确切证据证明属于可以不承担责任的情形。因此，物业公司理应定期对热水逆止阀进行检查维护，及时发现问题并及时处理。而实际上物业公司对该设施设备缺乏日常维修养护，更没有及时发现热水逆止阀周围的锈蚀痕迹和安全隐患并作出处理，所以物业公司应当对由此发生的热水逆止阀崩漏和生活热水外泄给王某造成的财产损失，承担相应的损害赔偿责任。虽然该共用设施设备是开发商向王某交付房屋时就已经安装到位，但原告王某没有证据证明热水逆止阀崩裂是因设计和质量等问题所致，开发商对于阀门崩裂不存在过错，王某要求开发商承担连带赔偿责任的请求，缺乏相应的法律依据和事实依据，不能被法院支持。

　　三、法官提示：

　　通过这个案件，我们需要提示广大业主：

　　1.业主维权时，应首先区分造成业主财产受损是开发商的责任，还是物业公司的责任，抑或是二者都有责任，业主应正确选择适格的主体进行主张，才能有效地维护自身权益。

　　2.业主与物业公司直接签订的或者小区业主委员会代表小区全体业主与物业公司签订的物业服务合同，是业主针对物业服务不到位进行维权，提起损害赔偿之诉的主要依据。物业公司存在不作为，没有尽到服务合同所载明的对公用设施设备进行日常维修、养护等义务，造成了业主财产损失的，理应向业主承担相应的赔偿责任。

　　3.业主维权时，其对财产损失数额负有举证责任，应注意收集、提交这方面的证据，否则，会对自己不利，给自己的维权之路设置不必要的障碍。

　　4.物业公司对服务合同内负责维修、养护的设施设备，如需更换或者大修，应当向小区业主委员会申请启动小区维修基金，而不应该不作为，等到设施设备真正发生问题造成了业主财产损失时才提出来，否则也应承担一定的责任。