自北京市实施房屋限购政策的一年多来，一直持续上涨的房价得到了有效控制，一些新盘以及郊区项目稳中有降，不少一直处于观望阶段的市民开始出手买房。据新闻报道，来自亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，4月上半月，北京新建住宅签约套数为3369套，比3月上半月上涨23.3%，比去年同期上涨36.6%。随着价格的逐步稳定，以及某些新盘价格的持续走低，相信还会有许多“刚需”市民出手买房，同时也会有更多的房主开始卖房。在这里，法官整理出一系列案例，想给大家一个提醒：在交易过程中，无论是买方还是卖方，一定不要仅将视线放在房子上，要多对其中细节留个心眼。

　　案例一：夫妻共有房屋 一方卖房一方称不知

　　刘先生看上了密云某小区一套住房。在将房款交齐后，却发现卖方程某一直不愿过户，无奈之下将程某告上法院。

　　在法院审理过程中，程某称该房为夫妻共同财产，因丈夫王某不与自己共同居住，其不知自己将房屋出卖，故买卖房屋的协议无效；法院追加了王某为本案被告，王某亦称自己对买卖房屋一事并不知情，不同意将该套房屋卖与原告。　

　　正在刘先生焦头烂额之时，帮助其办理过户的中介公司提交了一份证据，证明房屋在中介登记出卖时，程某夫妇双方到场授权出售，并且，中介公司员工也出庭证明了在刘先生与程某买卖房屋的过程中，王某也多次和程某一起来办理手续，明确同意将房屋出卖给刘先生。

　　法院经审理，认定了买卖合同的效力，并判决被告程某、王某协助刘先生办理过户手续。

　　法官提示：

　　因为房屋为夫妻共有而导致房屋买卖合同无效的案件时有发生。这起案件中，刘先生可以说十分的幸运，因为共有人是否同意买房往往是主观意念，很难有证据进行证明，而这起案件中，由于有证人证言的存在，刘先生的诉讼请求得以被支持。

　　签订合同后房价迅速上涨的情况时有发生，许多人就会以共有人不同意为借口而称合同无效。对于这种情况，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（以下简称《婚姻法解释（三）》）明确规定了善意取得制度：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。可以看到，这里的善意取得制度的前提是房屋已经过户。对于还未过户的情况，房屋就不一定能归买方所有。

　　 同时，根据《婚姻法解释（三）》的规定，房屋产权的归属会由于婚前还是婚后购买以及出资人的不同而有不同情况，无法根据房产证上登记姓名简单判断。为了自己的利益完全不受到侵害，如果遇到卖方是已婚的情况，无论房产证上登记的是卖方姓名还是卖方配偶的姓名，一定要查看双方的结婚证，身份证信息，并确保卖方夫妇双方一起来签订买卖合同；如果一方确实不能出席，也要让出面签订协议的一方出具双方同意的证明，同时保留好夫妻双方共同同意卖房的证据。总之，在签订房屋买卖合同前，买方应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确有处分所售房屋的权利的证明。