案情简介：

　　刘廷树生前是北京市运输公司的职工，八十年代单位分给其一处租赁住房。1994年10月刘廷树死亡后房屋由其二儿子刘平国管理、居住，并以刘平国的名义支付房屋租金及其他各项费用。

　　2007年7月，某房地产公司在该房屋地区开发建设，运输公司为拆迁单位提供的房屋承租人是刘廷树已经死亡，实际居住人是刘平国的证明。房地产公司入户调查时以刘平国为实际居住人，与刘平国签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，对刘平国进行了拆迁安置补偿，并将拆迁房屋进行了拆除。后刘廷树之妻王金婷和大儿子刘平家以刘平国不是承租人，无权签订拆迁协议为由诉至法院，要求判令刘平国与房地产公司签订的补偿协议无效。

审理情况：

　　庭审中，原被告双方各持己见。原告认为被拆迁房屋承租人是刘廷树，拆迁所产生的权益应为其夫妻共有，刘廷树病逝后，权益的一半应归王金婷所有，另一半按继承权分配。被告人刘平国认为，被拆迁房屋是公房，不属于老人的遗产，所以王金婷不属于房屋产权人。拆迁补偿应由实际居住人享有。

　　法院经审理认为，承租房屋遇拆迁时，应当由适格的被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议。本案中，刘平国在刘廷树死亡以后虽然以自己的名义交纳拆迁房屋的租金及相关费用，但该行为并不能证明刘平国已经排除其他家庭成员，变更为诉争房屋的合法承租人。因此在被拆迁人范围尚未确定的情况下，认定房地产公司与刘平国签订的拆迁安置补偿合同无效。

法官讲法：

　　根据城市房屋拆迁管理条例规定，公房的承租人可通过产权转让取得被拆迁人资格，从而获得拆迁安置补偿。运输公司在拆迁时已经将产权转让给个人，因此，本案的关键是谁才是房屋真正的承租人。

　　公房承租是单位提供给自己职工的一种福利待遇，必须与工作身份相挂钩。虽然刘平国在家父刘廷树死亡后对家父承租的单位自管房屋进行管理，并支付租金及相关费用，且在此居住，但因为刘平国并不是运输公司职工，他无法将产权直接变更到本人名下，变成该房屋的合法承租人，只是以刘廷树儿子的身份居住。因此，刘平国对房屋的的管理和居住行为并不能改变刘廷树与房屋的直接承租关系，也不能改变王金婷作为刘廷树之妻，对该房屋享有的居住权。

　　由此可见，刘平国虽然是公房的实际居住人，但并不是合法的承租人，不具有被拆迁人的主体资格。