案情回放：

　　王某在顺义区杨镇有一套90平方米住宅。2007年12月，王某欲出售该套住宅，朋友刘某得知后向王某表示愿意购买。双方于2007年12月底签订了房屋买卖合同，约定刘某于2008年1月10日一次性支付王某42万元房款，王某同时将住宅钥匙交付给刘某，并将住宅内物品搬走，双方约定合同违约金为5万元。2008年1月10日，刘某向王某支付42万元房屋价款时，因王某并未按合同约定同时将钥匙交付给刘某，刘某即拒绝向王某支付房款。2008年2月，刘某联系到王某，希望王某履行合同交付房屋，王某却一直找借口推拖，之后刘某了解到王某在2008年1月4日已将住宅以45万元价格出卖给了孙某，并到顺义区房屋管理局办理了产权变更登记。2008年4月，刘某向顺义法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。

　　审理中，刘某表示双方签订了房屋买卖合同，约定了违约金，王某理应履行合同义务，现王某不履行交付房屋的义务，故要求王某履行该合同义务并支付违约金5万元。王某则表示，虽然双方签订了房屋买卖合同，但是房屋是不动产，其买卖合同应当经登记生效，否则不发生效力，所以双方签订的房屋买卖合同并未生效，自己不应承担该合同中的义务。

　　法院经审理，最终判决王某向刘某支付违约金５万元，并驳回刘某要求继续履行合同的诉讼请求。

法官说法：

　　刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方在合同上签字之日起生效，根据2007年１０月1日起施行的《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，即对于不动产买卖合同，登记并非合同生效要件。

　　同样依据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，所以王某将房屋出卖给孙某，由孙某支付房屋价款，双方办理了不动产物权登记后，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。

　　据此，法院作出上述判决。

法官提示：

　　“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人要充分利用法律武器保护自己的权益，如订立书面合同，约定违约金，定金等作为交易保障，一方面可以约束对方的行为，另一方面可以在权益受损时获得补偿。

　　对于不动产的买卖，其实《物权法》提供了一种特殊的保障措施，即预告登记。

　　预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这种方法是针对不动产物权变动的形式特点来提供保障的。不动产物权变动必须经过物权登记才能生效，而预告登记使得其他的物权变动因不能登记而不能生效，这是将合同中的债权上升为物权进行保护的一种方式，使得合同债权得以对抗其他物权变动行为，有效保护了合同债权实现，防止了因物权优先于债权而导致的债权人权益受损。

　　本案中刘某如果预先办理预告登记，孙某是无法在预告登记失效前进行物权登记的，更无法取得房屋所有权，而王某处分房屋的行为也无法产生效力，此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。