2000年底，张先生向某房地产开发公司交付票面金额为20万元转账支票一张，用途为房款。当日，开发公司为张先生开具专用发票一张，发票内容为：预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。2005年底，张先生又通过银行北向该开发公司交付房款99 628元。双方亦未签订商品房买卖合同。同年10月28日，张先生因车祸身亡。张先生的继承人在整理张先生遗物时发现开发公司为张先生开具的发票和张先生向某银行交款的现金送款簿回单。在开发公司为张先生开具的发票项目写有房间号。2007年，张先生的继承人诉至门头沟法院，要求开发公司交付房屋，并办理产权登记手续。经查，开发公司已将诉争房屋卖与他人，并办理过户手续。

　　门头沟法院开庭审理了这起买卖合同纠纷案件，并最终判决驳回原告的诉讼请求。

　　法官讲法：

　　房屋买卖是房产转让的一种形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明，土地使用权取得方式”。1998年7月20日开始施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，并规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。可见，签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。

　　在张先生2000年交纳20万元购房预付款后，双方未签定任何书面协议，仅在开发公司开具的发票上标明了预订楼房号码。2005年，张先生又交纳近10万元房款，虽然被告接受了该房款，但双方仍未签定任何书面合同。原、被告双方买卖关系的形式要件未成就，进而双方之间的房屋买买关系未成立，并且被告已将本案诉争房屋售予他人，第三人已取得房屋产权证书，故此原告要求被告交付房屋及办理房屋过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，亦无履行可能。商品房买卖不同于一般商品买卖，书面合同是确定双方买卖关系成立不可或缺的形式要件，故判决驳回原告的诉讼请求。