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《物权法》对小区业主权利的新规定
作者:殷华  发布时间:2007-11-09 13:35:59 打印 字号: | |
  《物权法》已于10月1日正式实施。其中的第二编第六章是规定业主的建筑物区分所有权的内容,共有14个条文,对近几年在物业纠纷中出现较多的问题予以了明确规定。2007年8月26日,国务院根据《物权法》的规定对《物业管理条例》进行了修改。《物权法》的规定比较原则,对于业主之间的关系,可以通过《物权法》有关建筑物区分所有制度进行调整;而对于业主与物业服务企业之间的纷争,多通过《物业管理条例》进行调整;对于其中的相邻关系通过《物权法》规定及《民法通则》的规定进行调整。下面针对《物权法》中几个新规定予以提示。

  一、车库的归属

  案例:小王所在的社区环境优雅,也很宽敞,但最近小王发现,小区内一片空地上停放了许多车辆,问过物业公司才知道,是物业公司认为这块地闲置可惜便用来创收,将其改成停车场租给了小区外的人。小王与之评理认为,物业公司不应该不征得业主委员会同意就擅自改变小区内土地的用途,即使经过业委会同意,该出租收益也应该归业主所有,而不是归物业公司所有。物业公司认为,其出工出力建了停车场就应该由其享受收益。于是,小王将小区物业公司告上法庭。

  这个问题涉及到小区内的车位、车库归属问题。首先,根据《物业管理条例》的规定,物业服务企业确需改变公共建筑和公用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。其次,即使业主大会讨论同意了,该项收益也归业主共有,物业服务企业无权取得该收益。该问题《物权法》予以了明确,其中第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”因此,小王有权要求物业公司恢复原状或者返还收益。

  二、“住改商”的效力

  案例:小李家住一新小区临街的二楼,最近遇上了烦心事,楼下的邻居老陈将自己家的住宅改了一下,门朝街开了一家小火锅店,生意非常好。这下苦了小李,每天楼下人声嘈杂,自家屋内也弥漫着火锅的味道。小李和老陈理论,要求老陈恢复原来的平静,可老陈认为自己并没有改变房屋的结构,自己的屋子怎么利用都可以。无奈之下,小李将老陈告上法院。

  对于这种业主改变住宅用途的问题,法院过去曾遇到过这样的案件,大部分以业主改变住宅用途的行为超出了正当行使房屋所有权的权利界限而判令拆改房屋的业主败诉,也有一小部分以没有改变住宅的房屋结构为由判令其胜诉。《物权法》对该问题予以明确,即第77条:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”也就是说,像老陈这样的情况,应该在将自己的住宅改变成经营性用房时,征得小李这样有利害关系的业主同意,否则,有权业主可诉至法院要求其承担恢复原状等民事责任。

  三、专项维修资金的使用

  案例:赵大娘年事已高,儿子为了母亲生活方便买了一套一层的住宅楼。前几天,楼里的电梯坏了,维修时花了4000余元。维修完后,业委会将用小区的维修资金用来电梯维修的费用情况在小区内进行公示,赵大娘十分气愤,去业委会评理,说自己从来就不坐楼里的电梯,怎么修电梯还要让她掏钱。而业委会认为,电梯本来就是住宅楼的共有部分,不管用不用,修电梯的钱就应该大伙儿出。赵大娘不服,诉至法院。

  建筑物及其附属设施需要维修,于是业主在购买住宅时需要预交一定数额的维修资金,以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修。其中,重要的是界定共有部分的范围。《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”法条中重点强调电梯、水箱等,即意在突出二者的代表性,且在实际生活中,由此引起的争议也比较多。正是由于电梯属于建筑物的共有部分,则该部分的维修就应由业主共同承担。赵大娘认为自己不使用电梯就不用出维修费是站不住脚的。但应该强调的是,这种对维修资金的使用应该及时予以公布,以便接受广大业主的监督,做到使用透明。

  四、窗前绿地擅自处分的效力

  曹大爷一直在农村生活,老了以后儿子把他接来城里颐养天年。曹大爷一来闲不住,二来闷得慌,看到自己家外面那片绿油油的草坪,不禁动了心思。他把草地刨掉,种上了西红柿、黄瓜、辣椒和豆角。邻居们看见了,集体反映到业委会,业委会人员和曹大爷说,让其恢复原状,曹大爷很生气,说城里人就是爱管闲事,自己在自己家的地上不植草而种地怎么就不行?坚决不同意。于是有些邻居将其诉至法院。

  自己房屋外的绿地属于谁以及谁可以处置,也是一个长期存在的问题,引发的争议也比较多。《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”曹大爷认为草坪在自己家前面就可以由自己来处置明显是错误的,因为该绿地即不属于城镇公共绿地也不属于经明示属于个人的部分,应当属于小区内业主共有。所以,其他业主有权要求曹大爷将该草坪恢复原状,造成损失的应予以赔偿。

  以上是一些在我们日常生活中比较常见的问题。当然,还有很多问题没有说到,比如装修产生的噪音问题、部分业主滥用小区公共空间的问题以及业主饲养宠物没有规制的问题等等。我们需明确,《物权法》用一章来规定业主的建筑物区分所有权的重要意义,这种权利是随着现代城市的兴起而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态,也是近代各国物权法上一项重要的制度。这次《物权法》对过去实践中产生的问题予以明确,对于我们的实际生活会产生很大的作用。业主认为自己的权利受到侵害,可以通过多种非诉讼途径予以救济,也可以直接向法院起诉,从而更好地维护自己的权利。
责任编辑:刘艺铸