2007年1月19日，房主杨先生与邓女士签订《房屋租赁合同》，杨先生将海淀区北京大学畅春园一处三室一厅的房屋出租给邓女士居住；租赁期为2007年1月20日至2008年1月19日。双方约定：乙方（邓女士）与同事、同学、朋友合租，须向甲方（杨先生）通知合租的情况并提供居住者有效证件复印件及合租协议给甲方备案，约定每间房屋不得多于二人居住；乙方必须居住在该房屋内，如果租赁期间乙方未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付3300元的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿直至达到全损失为止。

　　租赁合同签订后，邓女士于2007年2月将该房屋出租给于女士和夏女士，并签订了书面的合租协议。4月16日，杨先生找到邓女士，要求其将于女士和夏女士的有效身份证件及合租协议交由其备案，于是邓女士将二人的身份证复印件和合租协议交给杨先生。杨先生认为，邓女士未经其同意就将房屋擅自转租给于女士和夏女士，其不认可邓女士的转租行为，要求按照合同约定收回房屋，并由邓女士承担违约金。邓女士认为，杨先生是同意其与他人合租的，合租不是转租行为，不需要征得杨先生的同意，不属于违约行为。杨先生坚决要求邓女士腾房，承担违约责任，邓女士不同意腾房。于是杨先生将邓女士诉至海淀法院，要求解除房屋租赁合同，邓女士承担违约责任。

　　在庭审中，双方就合租行为是否属于违约转租，是否应当承担违约责任，合租行为是否需要经房主同意才能出租等问题展开了激烈的法庭辩论。后经主审法官主持法庭调解，辩法析理，双方最终握手言和，杨先生撤回了对邓女士的诉讼。

　　法官释法：

　　当前，由于北京住房比较紧张且房价颇高，外地人到北京上学、打工的较多，不少人选择与他人合租房屋来解决生活居住问题，因此合租现象成为北京房屋租赁市场活动中一种常见的现象。但由于老百姓对合租概念的理解不一，且在签订房屋租赁合同时也未对合租及转租的概念界定清楚，故时常发生与上述案件类似的租赁纠纷案件。

　　一、什么是合租行为

　　合租行为在一般意义上讲是二人以上共同承租同一特定独立空间按照约定用途使用房屋的行为，但对房主而言，合租行为仍是一般的出租行为。合租行为通常可以分为两类：一类是两个以上的主体同时与房主签订一份房屋租赁合同；另一类就是房主授权承租人可以另外与他人签订合租协议经房主同意后共同承租房屋。本案属于第二种情况。

　　二、合租行为是否属于转租行为

　　转租行为是指承租人承租房屋后，又将房屋出租给次承租人的行为，通常承租人在将房屋转租给次承租人之后，即退出对该房屋的实际使用。合法的转租行为应当在转租之前征得房主的同意或者事后得到房主对转租权的追认，未经授权擅自转租房屋，房主有权解除房屋租赁合同要求承担违约责任。合租行为的第一情况不属于转租行为，第二种情况，承租人虽然直接与合租人签订合租协议，将房主的房屋再出租给合租人，似乎也有转租的表象，但与转租行为不同的是，合租人加入后，原承租人并未退出承租关系，而且继续承租使用房屋，因此第二种合租行为不属于一般意义上的转租行为。

　　三、合租行为是否需要经房主同意才能出租

　　上述第二种类型的合租行为是日常生活中比较常见的情况。转租行为需要征得房主同意，但合租行为是否需要经房主同意应当由双方协议约定。一般情况下，房主可以在租赁协议中明确授权承租人可以自主选择合租人或者明确约定合租人必须经房主同意方可。如果房主在协议中对允许承租人寻人合租的授权不明，则在原租赁合同确定的标的范围、期限、用途、合租人人数、租金标准范围内，承租人与他人签订合租协议，无需征得房主同意，但原承租人应当将合租的情况及时通知房主，合租人也应当在上述范围内合理使用房屋。

　　因此，本案中的杨先生既然在租赁协议中同意邓女士与他人合租，邓女士的合租行为并不属于法律意义上的转租行为，其与谁合租无需征得杨先生同意。实际上，邓女士也按照合同约定将于女士和夏女士的有效身份证件复印件交给杨先生备查，且合租协议的标的范围、期限、用途、合租人人数、租金标准也在原承租协议的范围内，故杨先生不能依据邓女士存在违约转租行为而取得法定解除权，要求解除租赁合同。

　　法官建议：

　　在需要与他人合租房屋的时候，最好与房主就是否同意合租、合租的条件及限制情况，合租、转租及转借行为的合同含义及界定方式等方面也在合同中予以明确，以免发生上述案件中就合租及转租、转借行为的认识不同而引发的租赁合同纠纷。