备受瞩目的“北京世纪城物业管理公司诉业主欠缴物业费”一案日前在海淀法院复兴法庭作出一审判决，判令曹女士向北京世纪城物业管理公司缴纳物业管理费2.9万余元、供暖费6000余元、车位管理费1500元。该案是业主首次启用《物业管理条例》中“欠费业主应先由业委会督促交费，物业公司才可起诉业主”条款的案件。

　　世纪城物业管理公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前分别拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元。物业公司请求法院判令业主缴纳欠费。

　　曹女士辩称，拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决，物业服务不能令他们满意，以及电梯使用费计算不合理。而曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

　　法院经审理认为，北京世纪金源物业管理公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，双方对于物业费标准及服务内容等均作出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。

　　2003年9月1日起施行《物业管理条例》，曹女士根据第67条中的上述条款认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其缴纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。

　　法院注意到，曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第67条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。

　　曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由相关的主管机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。（编辑：刘艺铸）